Despre noi‎ > ‎

Codul Etic


Codul Etic al Asociatiei Profesionale a Agentilor Imobiliari din Romania
reprezinta o viziune: viziunea acelora care cred ca vanzarile imobiliare sunt o adevarata profesie; viziunea acelora care cred ca pentru a realiza cea mai buna utilizare a proprietatilor imobiliare este necesara atingerea celui mai inalt grad de responsabilitate profesionala de catre agentii imobiliari; viziunea acelora care cred ca proprietatea privata asupra imobilelor este indispensabila pentru democratie si pentru o societate libera si prospera.

Fiecare articol al Codului Etic se bazeaza pe un singur concept. Acest concept unic reprezinta baza filozofica pentru interpretarea si aplicarea fiecarui articol din Codul Etic. Este vorba de conceptul de "Servire a Publicului". Acesta este "scopul", iar Codul Etic reprezinta "mijlocul" pentru atingerea acestui scop. 

Consideram ca acest Cod Etic bazat pe responsabilitate sociala si orientat catre nevoile consumatorului este cu adevarat revolutionar pentru industria imobiliara din Romania. 

Istoria imobiliarelor in ultimii 20 de ani a fost caracterizata in special prin speculatii, oportunism si dezordine. Aceasta a fost era cand agentii imobiliari nu au avut nevoie de niciun fel de certificare pentru a isi desfasura profesia, fiind vazuti doar ca niste simpli intermediari in tranzactiile imobiliare; a fost o era care va precede introducerea licentierii obligatorii pentru agentii imobiliari.

Ultimii 20 de ani au reprezentat era planurilor de urbanism frauduloase, vanzarilor multiple ale aceleiasi proprietati, a schemelor de imbogatire rapida, realizarii de castiguri de catre unii agenti prin adaugarea de sume nedeclarate peste pretul vanzatorilor, a incasarii de comisioane imobiliare nedeclarate si fara niciun contract cu clientul. A fost era publicului vesnic nemultumit de agentii imobiliari, era in care motto-ul "Fie ca publicul sa fie servit" a devenit de multe ori "Fie ca publicul sa fie deservit".

Acest sfarsit de era a dus la infiintarea Asociatiei Profesionale a Agentilor Imobiliari din Romania si adoptarea de catre APAIR a prezentului Cod Etic. Era momentul potrivit ca si agentii imobiliari sa adopte un Cod Etic propriu si sa se constituie intr-o adevarata breasla, asa cum toate celelalte profesii liberale (printre care medicii, avocatii, evaluatorii, notarii etc) au facut-o deja.

Adoptarea acestui Cod Etic reprezinta un moment unic fiind un angajament neconditionat pentru integritate in afaceri si corectitudine in desfasurarea profesiei imobiliare. Acest Cod Etic nu a fost impus de catre stat, ci reprezinta o nevoie perceputa in mod real de insisi agentii imobiliari.
 
Adoptarea acestui Cod Etic nu a fost impusa nici de piata, deoarece el presupune asumarea voluntara de indatoriri si responsabiliati, de costuri, limitari si obligatii, pe care publicul nici macar nu le percepe inca.
 
Codul Etic APAIR este, in concluzie, un angajament bazat pe conceptul de servire a publicului si este o dovada a increderii agentilor imobiliari in beneficiile profesionalismului.

Termenul de REALTOR®, marca inregistrata, este atribuit DOAR agentilor imobiliari membri APAIR. 
Este sinonim cu angajamentul fata de competenta si conduita profesionala ireprosabila.
Nicio perspectiva de profit si niciun fel de instructiune din partea unui client nu vor putea vreodata sa justifice indepartarea de la acest ideal.

In interpretarea si aplicarea Codului Etic, REALTORII sunt intotdeauna ghidati de Regula de Aur:
“Fă pentru ceilalți ceea ce tu ai vrea ca ceilalți sa facă pentru tine”.

Prin adoptarea acestui standard profesional, REALTORII se angajeaza sa actioneze in spiritul sau in toate activitatile lor si sa isi desfasoare afacerile in conformitate cu principiile prevazute in cadrul Codului Etic.



Codul de Etică si Standardele de Practică ale Asociatiei Profesionale a Agentilor Imobiliari din Romania



In intelesul prezentului Cod Etic denumirea de REALTOR® (marca inregistrata) este atribuita strict agentului imobiliar membru al Asociatiei  Profesionale a Agentilor Imobiliari din Romania. Doar acesta poate sa-si spuna REALTOR®.


Atunci cand nu sunt explicitati in textul prezentului document, termenii din Codul Etic vor fi interpretati conform definitiilor date in Relatia de Lucru a REALTORI®-LOR cu Publicul sau in Glosarul de Termeni al Asociatiei Profesionale a Agentilor Imobiliari din Romania. In toate cazurile in care Codul Etic stabileste obligatii care le depasesc pe cele stabilite prin lege, iar Codul Etic si legea se contrazic, prevederile legale vor prevala.


Ori de cate ori contextul o va impune, obigatiile din Codul Etic in mod expres prevazute pentru REALTOR®, se vor aplica si Agentiilor Imobiliare la care REALTORUL este Afiliat.


Standardele de Practica servesc la clarificarea obligatiilor etice impuse de diferitele Articole al Codului Etic.


Preambul 

Totul incepe de la teren. Supravietuirea si dezvoltarea institutiilor libere si ale civilizatiei noastre depind de utilizarea inteleapta a terenului si de raspandirea larga a proprietatii asupra terenului.


REALTORII constientizeaza ca interesele unei natiuni si ale cetatenilor sai cer realizarea celei mai bune si mai eficiente utilizari a terenului, iar prin interventia lor, resursele funciare ale tarii sunt puse in valoare, iar proprietatea privata a terenurilor este distribuita pe scara larga.

Aceste interese impun construirea de locuinte adecvate, de orase functionale, dezvoltarea unei industrii si agriculturi productive si protejarea sanatatii mediului inconjurator.


Astfel de interese impun REALTOR®-ILOR obligatii etice dincolo de cele de natura pur comerciala. Ele obliga la responsabilizarea sociala si la o datorie patriotica, careia REALTORII trebuie sa se dedice si pentru a carei realizare ei trebuie sa se pregateasca cu sarguinta. De aceea, REALTORII sunt hotarati sa pastreze si sa imbunatateasca standardele profesiei lor si impreuna au responsabilitate comuna pentru integritatea si onoarea meseriei lor.


Ca o recunoastere si apreciere a obligatiilor  pe care le au fata de Clientii si Beneficiarii lor, fata de public, precum si unii fata de ceilalti, REALTORII se vor stradui permanent sa se informeze asupra aspectelor care influenteaza piata imobiliara si, in calitate de profesionisti bine informati, vor impartasi cu ceilalti fructul experientei si studiului lor. Prin aplicarea prezentului Cod Etic si prin cooperarea cu autoritatile competente, ei vor identifica si lua masuri pentru eliminarea practicilor care pot dauna publicului sau care ar putea discredita sau aduce dezonoare profesiei imobiliare. REALTORII care au cunostinta despre comportamente care ar putea reprezenta incalcari ale Codului Etic, implicand utilizarea incorecta a fondurilor sau proprietatilor Clientilor si Beneficiarilor, discriminari, sau acte de frauda cauzatoare de prejudicii economice, le vor aduce in atentia Asociatiei Locale membre sau Partenere APAIR competente sau, in lipsa unei Asociatii Locale, direct catre APAIR.


Realizand ca pentru a actiona cu adevarat in interesul utilizatorilor serviciilor imobiliare este necesara cooperarea cu ceilalti REALTORI, REALTORII solicita de la clientii lor un drept de reprezentare exclusiva, nu incearca sa obtina avantaje necuvenite pe seama concurentilor si evita sa faca comentarii nesolicitate despre alti profesionisti REALTORI. In cazurile in care le este ceruta opinia, sau in care considera ca este necesar un comentariu, REALTORII isi exprima opinia intr-o maniera obiectiva, profesionala, neinfluentata de nici o motivatie personala, avantaj sau castig potential.


Termenul REALTOR denota competenta, onestitate si integritate profesionala, urmare aderarii la un ideal inalt de conduita morala in relatiile de afaceri. Nicio perspectiva de profit si niciun fel de instructiune din partea unui client nu vor putea vreodata sa justifice indepartarea de la acest ideal.


Pentru a interpreta aceasta obligatie, REALTORII nu vor avea o calauza mai sigura decat aceea care care este personificata de Regula de Aur: “Fa pentru ceilalti ceea ce tu ai vrea ca ceilalti sa faca pentru tine”.


Prin adoptarea propriilor standarde profesionale, REALTORII se angajeaza sa actioneze in spiritul acestora in toate activitatile lor si sa isi desfasoare afacerile in conformitate cu principiile prevazute in continuare.



Indatoririle fata de Clienti si Consumatori


Articolul 1 (Studii de caz la articloul 1 - engleza)


Atunci cand intra intr-o Relatie de Agentie cu un Cumparator sau Vanzator, REALTORII se angajeaza sa protejeze si sa promoveze interesele Clientului lor. Aceasta obligatie fata de Client este prioritara, dar ea nu ii elibereaza pe REALTORI de obligatia de a trata toate partile cu onestitate. Atunci cand deservesc un Cumparator sau Vanzator fara a avea o Relatie de Agentie cu acesta, REALTORII raman obligati sa trateze toate partile cu onestitate.

  • Standard de Practica 1-1

REALTORII se supun indatoririlor prevazute de Codul Etic si atunci cand actioneaza in calitate de parte intr-o Tranzactie Imobiliara.

  • Standard de Practica 1-2

Obligatiile impuse de Codul Etic acopera toate activitatile si tranzactiile imobiliare, indiferent daca sunt realizate in persoana, electronic sau prin orice alte mijloace.


Sarcinile pe care Codul Etic le impune sunt aplicabile indiferent daca REALTORII  actioneaza ca Agenti ai Vanzatorilor/Cumparatorilor sau prin orice alt gen de relatie, cu exceptia faptului ca orice obligatie care este impusa prin legi sau regulamente numai Agentilor Vanzatorului/ Cumparatorului, nu vor fi impuse prin acest Cod Etic REALTORILOR care actioneaza prin alte relatii decat Relatia de Agentie.


Asa cum sunt utilizati in acest Cod Etic: termenul “client” (scris fara majuscula) inseamna persoana sau entitatea cu care REALTORUL sau firma REALTORULUI are incheiat un contract prin care s- a stabilit o Relatie de Agentie sau un alt tip de relatie contractuala privind servicii legate de vanzarea sau cumpararea unei proprietati imobiliare; “potential client” inseamna un Vanzator sau Cumparator care nu are o relatie contractuala cu un REALTOR sau cu firma la care este Afiliat REALTORUL; “Agent” inseamna un REALTOR (incluzandu-i aici pe administratoriii de agentii imobiliare si pe agentii REALTORI Afiliati ca angajati sau colaboratori) actionand in baza unei Relatii de Agentie asa cum este definita in Glosarul de Termeni al APAIR; “Broker” inseamna un REALTOR (incluzandu-i pe administratorii de agentii imobiliare si pe agentii REALTORI angajati sau colaboratori) care are un contract incheiat cu un client dar actioneaza in baza unei alte relatii decat Relatia de Agentie (de exemplu ca intermediar);”Broker de listing” sau “Brokerul Vanzatorului” inseamna un Broker care are incheiat cu Vanzatorul un Contract Exclusiv; “Firma de listing” inseamna agentia imobiliara care are incheiat cu Vanzatorul fie un Contract de Listing fie un Contract Exclusiv.

  • Standard de Practica 1-3

REALTORILOR le este categoric interzis sa induca in eroare in mod deliberat pe Vanzator cu privire la valoarea de piata a Proprietatii Imobiliare, cu scopul de a obtine un contract exclusiv pentru vanzarea Proprietatii.

  • Standard de Practica 1-4

Atunci cand urmaresc sa obtina un Contract de Agentie Exclusiva pentru Cumparare sau un contract de broker exclusiv al Cumparatorului, REALTORII nu il vor dezinforma pe Cumparator cu privire la economiile sau alte beneficii care ar putea fi realizate prin utilizarea serviciilor REALTORULUI.

  • Standard de Practica 1-5

REALTORII pot sa intre intr-o Relatie de Agentie atat cu Vanzatorul cat si cu Cumparatorul in aceeasi Tranzactie Imobiliara, numai dupa informarea si doar cu acordul scris al ambelor parti.

  • Standard de Practica 1-6

REALTORII vor transmite Ofertele si Contra- ofertele in mod obiectiv si cat mai rapid posibil.

  • Standard de Practica 1-7

Atunci cand actioneaza ca Agenti sau ca Brokeri ai Vanzatorului, REALTORII vor continua sa transmita Vanzatorului toate Ofertele si Contra-ofertele pana la autentificarea contractului de vanzare- cumparare/incheierea contractului de inchiriere, daca proprietarul nu a renuntat in scris la aceasta pretentie. REALTORII nu vor fi obligati sa continue promovarea proprietatii dupa ce Vanzatorul a acceptat o oferta de cumparare. REALTORII le vor recomanda Vanzatorilor sa solicite o opinie juridica specializata inainte de a accepta o a doua oferta de cumparare cu exceptia situatiei in care acceptarea celei de-a doua oferte este conditionata de incetarea precontractului de vanzare-cumparare/ contractului de inchiriere deja existent.

  • Standard de Practica 1-8

REALTORII, actionand ca Agenti sau Brokeri ai Cumparatorilor, vor transmite acestora toate Ofertele si Contra-ofertele pana la acceptare, dar nu au obligatia sa continue sa le arate Proprietati Imobiliare dupa ce o oferta a fost acceptata, daca nu cumva au stabilit altfel in scris. REALTORII, actionand ca Agenti sau Brokeri ai Cumparatorilor, le vor recomanda acestora sa solicite o opinie juridica specializata daca se va ridica o intrebare cu privire la incetarea sau nu a unui precontract existent deja pentru o proprietate.

  • Standard de Practica 1-9

Obligatia REALTORILOR de a proteja Informatiile Confidentiale furnizate de Clientii lor pe parcursul oricarei Relatii de agentie, se mentine si dupa incetarea relatiei contractuale. In timpul sau dupa incetarea relatiei profesionale cu Clientii lor, cu buna stiinta, REALTORII nu vor: 

      1. dezvalui Informatiile Confidentiale ale Clientilor; sau
      2. folosi Informatiile Confidentiale ale Clientilor in dezavantajul acestora; sau
      3. folosi Informatiile Confidentiale ale Clientilor pentru avantajul REALTORULUI sau al unei terte parti, cu urmatoarele exceptii:
    • Clientii consimt expres, dupa informarea lor completa
    • REALTORILOR li se solicita printr-o hotarare judecatoreasca dezvaluirea informatiilor; sau
    • Clientul intentioneaza sa comita un delict, iar informatiile sunt necesare pentru a impiedica aceasta fapta; sau
    • informatiile sunt necesare pentru a-l apara pe un REALTOR®, pe angajatii sau pe asociatii sai, impotriva unei acuzatii de conduita necorespunzatoare.
    • Informatiile referitoare la starea fizica si situatia juridica a Proprietatii Imobiliare, inclusiv defectele si/sau inconvenientele acesteia, nu pot si nu vor fi considerate informatii confidentiale conform prezentului Cod Etic.
  • Standard de Practica 1-10

In cazul in care sunt angajati sa intretina sau sa administreze Proprietatea Imobiliara a unui client, REALTORII  vor  exercita  aceste  activitati  cu profesionalism, competenta si preocupare pentru drepturile, siguranta si sanatatea chiriasilor si a celorlalti utilizatori ai imobilului, in conformitate cu termenii si conditiile legii si ale contractului de administrare a proprietatii imobiliare.

  • Standard de Practica 1-11

In cazul in care sunt angajati sa intretina sau sa administreze Proprietatea Imobiliara unui client, REALTORII vor face toate diligentele si vor exercita eforturi si grija rezonabile pentru a proteja proprietatea impotriva pierderilor si accidentelor previzibile in conditii normale.

  • Standard de Practica 1-12

Atunci cand incheie Contracte de listing, REALTORII trebuie sa le aduca la cunostinta Vanzatorilor urmatoarele: 

      1. politica Agentiei Imobiliare la care REALTORUL este Afiliat privind colaborarea cu celelalte Agentii Imobiliare si privind sumele remuneratiilor ce vor fi oferite Subagentilor sau Agentiei Cumparatorului;
      2. faptul ca Agentia Cumparatorului reprezinta interesele Cumparatorului, chiar daca este remunerata de catre Agentia de listing sau direct de catre Vanzatori; si
      3. existenta posibilitatii ca Agentii de listing sa actioneze in baza unei Relatii declarate de Agentie Dubla, deci inclusiv ca Agenti ai Cumparatorului.
  • Standard de Practica 1-13

Cand incheie Contracte de Agentie Exclusiva pentru Cumparare, REALTORII trebuie sa aduca la cunostinta Cumparatorilor urmatoarele: 

      1. politica Agentiei Imobiliare la care REALTORUL este Afiliat privind cooperarea cu celelalte Agentii Imobiliare;
      2. suma remuneratiei care va trebui platita de catre Client;
      3. existenta potentialului de a primi remuneratii suplimentare de la alte Agentii Imobiliare, de la Vanzator, sau de la alte parti;
      4. existenta posibilitatii ca Agentia Cumparatorului sa actioneze in baza unei Relatii de Agentie Dubla declarata; si
      5. posibilitatea ca Vanzatorii sau reprezentantii Vanzatorilor sa nu trateze cu titlu de confidential existenta,  termenii  si  conditiile  Ofertelor,  atunci cand pastrarea confidentialitatii nu este impusa prin lege sau printr-un acord de confidentialitate intre parti.
  • Standard de Practica 1-14

Tarifele pentru realizarea evaluarilor sau altor estimari valorice nu vor fi proportionale cu valoarea evaluata sau estimata.

  • Standard de Practica 1-15

La cererea  Cumparatorilor sau agentiei colaboratoare si cu acordul Vanzatorilor, REALTORII le vor dezvalui acestora existenta unor Oferte de cumparare pentru Proprietatea Imobiliara. Acolo unde dezvaluirea este autorizata, REALTORII vor dezvalui totodata daca Ofertele au fost obtinute de catre Agentul/Brokerul de Listing, de catre alt agent din agentia de listing sau de catre o agentie colaboratoare.

  • Standard de Practica 1-16

REALTORII au obligatia activa de se asigura ca Vanzatorii si Cumparatorii sunt pe deplin informati cu privire la tipurile de relatii in care pot intra cu un REALTOR si cu firma la care el este Afiliat, precum si cu privire la modul de colectare, folosire si dezvaluire a informatiilor personale de catre REALTORI. Pentru aceasta REALTORII le vor prezenta Vanzatorilor si Cumparatorilor si vor semna impreuna cu acestia brosura Relatia de Lucru a REALTORILOR cu Publicul in ultima forma aprobata de catre Consiliul Director APAIR, de la primul contact in persoana si obligatoriu inainte de a le presta orice servicii Vanzatorilor sau Cumparatorilor sau de a intra in orice relatie contractuala cu acestia.


Articolul 2 (Studii de caz la articolul 2- engleza)


REALTORII vor evita exagerarile si nu vor face in nicio situatie declaratii eronate si nici nu vor ascunde fapte relevante legate de proprietatea Imobiliara sau de Tranzactia Imobiliara. REALTORII nu vor fi, totusi, obligati sa descopere defecte ascunse ale starii fizice si/sau situatiei juridice a Proprietatii Imobiliare si nici sa informeze asupra unor chestiuni care depasesc competentele profesiei de REALTOR, sau sa dezvaluie date care conform legii, Relatiei de Lucru a REALTORILOR cu Publicul sau in baza Relatiei de Agentie sunt considerate confidentiale.

  • Standard de Practica 2-1

REALTORII vor fi obligati sa descopere si sa dezvaluie numai acele defecte si inconveniente care sunt vizibile in conditii normale pentru o persoana ce desfasoara activitati de REALTOR, conform competentelor profesionale ale agentului REALTOR prevazute in Relatia de Lucru a REALTORILOR cu Publicul sau in licenta profesionala obligatorie (daca legea aplicabila sau statutul APAIR vor prevedea obligatia licentierii).


Articolul 2 nu impune in niciun caz REALTORILOR obligatia de a fi calificati in alte discipline profesionale sau tehnice.

Standard de Practica 2-2

REALTORII nu vor lua parte la formularea vreunei aprecieri false in cuprinsul vreunui document.

  • Standard de Practica 2-3

Elementele despre care care legea sau Documentele Asociatiei nu mentioneaza ca trebuie sa formeze obiectul dezvaluirilor, nu vor fi considerate “relevante” in intelesul Articolului 2.


Articolul 3 (Studii de caz la articolul 3 - engleza)


REALTORII vor coopera atat intre ei, cat si cu ceilalti agenti REALTORI, cu exceptia cazurilor in care cooperarea nu serveste intereselor clientului. Obligatia REALTORILOR de a coopera nu implica obligatia de a imparti comisioanele, tarifele sau de a ii plati in orice alt fel pe ceilalti agenti.

  • Standard de Practica 3-1

REALTORII actionand ca Agenti sau Brokeri ai Vanzatorilor stabilesc termenii si conditiile ofertelor de cooperare.

REALTORII nu vor putea face si/sau modifica oferte de cooperare decat daca si in conditiile pe care le stabileste Agentia Imobiliara la care sunt Afiliati.

Daca nu se prevede expres in oferta de cooperare, agentii colaboratori nu pot sa presupuna ca oferta de cooperare include o oferta de remunerare.


Conditiile de remunerare ale agentiilor colaboratoare, daca exista, le vor fi comunicate acestora din urma inainte ca ele sa inceapa orice demersuri pentru prezentarea Proprietatii Imobiliare.

  • Standard de Practica 3-2

REALTORII le vor comunica prompt celorlalti REALTORI orice schimbare a ofertei lor de remunerare pentru serviciile de colaborare, anterior momentului la care REALTORUL colaborator prezinta o Oferta de cumparare/inchiriere a Proprietatii Imobiliare. Dupa momentul la care un REALTOR colaborator prezinta o Oferta de cumparare/inchiriere, REALTORII actionand ca Agenti sau Brokeri ai Vanzatorilor nu vor mai putea modifica oferta de remunerare fata de respectiva agentie colaboratoare.

  • Standard de Practica 3-3

Standardul de Practica 3-2 nu ii impiedica pe Agentul/Brokerul de listing si Brokerul colaborator sa incheie un acord pentru modificarea remuneratiei de cooperare.

  • Standard de Practica 3-4

REALTORII Agenti/Brokeri de listing au obligatia de a le dezvalui agentilor colaboratori, din proprie initiativa, existenta in Contractul de Listing incheiat cu Vanzatorul a urmatoarelor clauze speciale facultative care pot afecta remuneratia: clauza de remuneratie cu rata dubla (RD), clauza de remuneratie cu rata variabila (RV) si clauza de exceptie pentru clienti numiti (CN).


Agentul/Brokerul Vanzatorului va dezvalui catre Brokerii colaboratori, imediat ce este posibil, existenta unor astfel de clauze si va dezvalui, la cererea Brokerilor colaboratori, diferenta de remuneratie care ar rezulta in cazul in care vanzarea/ inchirierea s-ar realiza printr-o colaborare sau vanzarea/ inchirierea s-ar realiza urmare eforturilor Vanzatorului. Daca agentul colaborator este un Agent al Cumparatorului, el va trebui sa ii dezvaluie Cumparatorului toate informatiile mai sus mentionate, inainte ca acest Client sa faca o Oferta de Cumparare/ Inchiriere.

  • Standard de Practica 3-5

Subagentii sunt obligati sa dezvaluie cu promptitudine Agentului Vanzatorului toate elementele relevante, atat inainte cat si dupa semnarea precontractului de vanzare- cumparare sau a contractului de inchiriere.

  • Standard de Practica 3-6

REALTORII vor dezvalui existenta Ofertelor Acceptate,  inclusiv  a  Ofertelor  sub  conditie  inca neindeplinita, catre orice agent care este interesat de cooperare.

  • Standard de Practica 3-7

Atunci cand solicita informatii de la un alt REALTOR cu privire la o Proprietate Imobiliara asupra careia exista un Contract de Listing sau un alt tip de contract exclusiv, REALTORII isi vor dezvalui statutul de REALTORI si vor declara daca sunt interesati personal sau pentru un Cumparator, iar daca sunt interesati pentru un Cumparator, vor dezvalui daca au sau nu o Relatie de Agentie cu acest Cumparator.

  • Standard de Practica 3-8

REALTORII nu vor prezenta in mod denaturat posibilitatile de acces la o Proprietate Imobiliara listata in scopul prezentarii catre Cumparatori sau al inspectarii acesteia.


REALTORII nu vor achizitiona nici un drept si nu vor cumpara sau prezenta Oferte nici in nume propriu, nici pentru un membru al familiei lor, nici pentru firmele acestora sau orice alt membru al acestor firme, nici pentru orice persoana juridica in care oricare dintre cei mentionati are o participare sau un interes, fara a isi face cunoscuta adevarata lor pozitie catre Vanzator sau catre Agentul/ Brokerul Vanzatorului. Atunci cand vand Proprietati Imobiliare proprii sau la care au o participare sau in legatura cu care au un interes, REALTORII il vor informa in scris pe Cumparator sau pe Agentul Cumparatorului, cu privire la dreptul de proprietate, participarea sau interesul lor in legatura cu proprietatea Imobiliara.

  • Standard de Practica 4-1

Pentru protejarea tuturor partilor, declaratiile prevazute la Articolul 4 se vor face in scris si vor fi furnizate de catre REALTORI inainte de semnarea oricarui contract.


Articolul 5 (Studii de caz la articolul 5 - engleza)


REALTORII nu se vor angaja sa furnizeze servicii profesionale referitoare la o anumita Proprietate Imobiliara sau la valoarea acesteia atunci cand au un interes prezent sau viitor in legatura cu aceasta proprietate, decat daca acest interes va fi dezvaluit in mod expres catre toate partile implicate.


Articolul 6 (Studii de caz la articolul 6 - engleza)


REALTORII nu vor accepta de la terti nici un fel de comision, rabat, profit sau orice alt tip de avantaje, ca urmare a efectuarii de cheltuieli facute in contul clientului lor, fara cunostinta si acordul clientului.


Atunci cand recomanda produse si servicii conexe serviciilor imobiliare (de exemplu: asigurarea imobilului, finantare ipotecara, expertiza constructiei, studiu geologic, studiu topografic etc.), REALTORII ii vor dezvalui clientului sau Beneficiarului caruia ii este facuta recomandarea orice fel de beneficii financiare sau onorarii pe care REALTORUL sau firma REALTORULUI le vor primi ca rezultat direct al unei astfel de recomandari, altele decat Tarifele de Recomandare intre agentii REALTORI.

  • Standard de Practica 6-1

REALTORII nu ii vor recomanda sau sugera unui client sau Beneficiar utilizarea serviciilor unei alte firme sau entitati comerciale in legatura cu care au un interes direct, decat dupa declararea respectivului interes la momentul recomandarii sau sugestiei.


Articolul 7 (Studii de caz la articolul 7 - engleza)


Intr-o Tranzactie Imobiliara, Agentia Imobiliara la care REALTORUL este Afiliat nu va percepe remuneratie de la mai mult de o parte, chiar daca legea o permite, fara dezvaluirea acestui lucru catre toate partile si fara consimtamintul valabil scris al clientului sau clientilor sai.


Articolul 8  (Studii de caz la articolul 8 - engleza)


REALTORUL va pastra intr-un cont special al agentiei imobiliare la care este Afiliat, intr-o institutie financiara adecvata, separat de propriile fonduri, sumele de bani intrate in posesia lui in depozit pentru alte persoane, precum sumele in escrow, depozitele Cumparatorilor pentru proprietate, banii clientilor si alte articole similare.


Articolul 9  (Studii de caz la articolul 9 - engleza)


Pentru protejarea tuturor partilor, REALTORII  se vor asigura, de fiecare data cand va fi posibil, ca toate intelegerile legate de Tranzactiile Imobiliare, incluzand fara limitare Contractele de Listing si de Agentie Exclusiva pentru Cumparare, precontractele de vanzare-cumparare si contractele de inchiriere, sa fie incheiate in scris, intr-un limbaj clar si inteligibil, exprimand termenii, conditiile, obligatiile si angajamentele specifice ale partilor. Fiecarei parti ale unui asemenea acord ii va fi furnizata o copie a contractului, la momentul semnarii contractului de catre respectiva parte.

  • Standard de Practica 9-1

Pentru  protectia  tuturor  partilor,  REALTORII  vor face eforturi rezonabile pentru ca toate documentele legate de cumpararea, vanzarea sau inchirierea Imobiliara sa fie mentinute in  vigoare prin semnarea de prelungiri sau amendamente scrise.


Indatoririle fata de Public



Articolul 10 (Studii de caz la articolul 10 - engleza)


REALTORII  nu  vor  refuza  sa  presteze  servicii profesionale similare oricarei persoane, pe motiv de rasa, culoare, religie, sex, handicap, stare civila sau nationalitate.  REALTORII  nu  vor  participa  la niciun  plan  sau  acord  privind  discriminarea  unei sau  unor  persoane  pe  baza  de  rasa,  culoare, religie, sex, handicap, stare civila sau nationalitate. REALTORII, prin practicile lor de angajare, nu vor discrimina pe nimeni in functie de rasa, culoare, religie,  sex,  stare  civila,  nationalitate  sau  alte criterii.


  • Standard de Practica 10-1

Atunci cand sunt implicati in vanzarea sau inchirierea unei proprietati, REALTORII nu vor oferi in mod voluntar informatii legate de compozitia rasiala, religioasa sau etnica a unui cartier si nici nu se vor angaja in nici un fel de activitate care poate determina “vanzarea din panica”; REALTORII pot insa furniza alte informatii demografice.

  • Standard de Practica 10-2

Atunci cand nu sunt implicati in vanzarea sau inchirierea unei proprietati, REALTORII pot furniza unei parti informatii demografice legate de proprietate, tranzactie sau sarcina profesionala, daca aceste informatii demografice (a) sunt considerate de catre REALTOR necesare pentru a sustine sau finaliza, intr-o maniera conforma cu Articolul 10, o tranzactie imobiliara sau o sarcina profesionala si (b) sunt obtinute sau derivate dintr-o sursa recunoscuta, credibila, independenta si impartiala. Sursele unor astfel de informatii precum si orice adaugari, stergeri, modificari, interpretari sau orice fel de schimbari vor fi dezvaluite suficient de detaliat.

  • Standard de Practica 10-3

REALTORII nu vor tipari, afisa sau distribui nici un fel de mesaj sau reclama cu privire la vanzarea sau inchirierea unei proprietati si care sa indice orice fel de preferinta, limitare sau discriminare pe criterii de rasa, culoare, religie, sex, handicap, stare  civila sau nationalitate.

  • Standard de Practica 10-4

Asa cum este utilizata in Articolul 10, expresia “practicile de angajare” se refera la angajatii si prestatorii independenti care furnizeaza servicii imobiliare, precum si la personalul administrativ si de secretariat care ii deserveste in mod direct pe acestia.


Articolul 11 (Studii de caz la articolul 11 - engleza)


Serviciile profesionale furnizate de REALTORI vor fi conforme standardului si nivelului de competenta profesionala ce pot fi in mod rezonabil asteptate de catre public in conformitate cu specializarea REALTORILOR: “servicii imobiliare rezidentiale” sau “servicii imobiliare comerciale”.

REALTORII nu se vor angaja sa furnizeze servicii profesionale specializate privitoare la un anumit tip de proprietate sau serviciu imobiliar, care se afla in afara domeniului lor de competenta, cu exceptia cazului in care beneficiaza de asistenta unei persoane competente cu privire la astfel de proprietati sau servicii, sau in cazul in care situatia este dezvaluita in totalitate clientului. Orice persoane angajate sa furnizeze asemenea asistenta vor fi identificate in aceasta calitate clientului, iar contributia lor la indeplinirea sarcinii va fi evidentiata.

  • Standard de Practica 11-1

Atunci cand REALTORII formuleaza opinii privind pretul sau valoarea Proprietatilor Imobiliare, acordand astfel consultanta Imobiliara ca serviciu unic, distinct, cu alt scop decat pentru a obtine un listing sau pentru a asista un Cumparator in formularea unei Oferte de Cumparare, aceste opinii vor include urmatoarele: 

      1. identificarea proprietatii vizate
      2. data intocmirii
      3. valoarea sau pretul specificat
      4. conditiile limitative, inclusiv declararea scopului/ scopurilor si a destinatarului/ destinatarilor opiniei
      5. orice interes prezent sau viitor, inclusiv posibilitatea de a il reprezenta pe Vanzator sau pe Cumparator.
      6. fundamentul opiniei, inclusiv datele de piata aplicabile daca opinia nu este o evaluare in sensul legii, o declaratie in acest sens
  • Standard de Practica 11-2

Obligatiile REALTORILOR stabilite prin Codul Etic vor fi interpretate si aplicate in conformitate cu standardele de competenta si practica pe care clientii si publicul le pot in mod rezonabil astepta pentru a isi proteja interesul si drepturile, luand in considerare complexitatea Tranzactiei si faptul ca anumite servicii specializate sunt sau nu disponibile pe piata si, atunci cand REALTORUL este Agent sau Subagent, Obligatiile Fiduciare ale acestuia.

  • Standard de Practica 11-3

Atunci cand REALTORII furnizeaza clientilor Servicii de Consultanta, aceasta consultanta va fi prestata intr-o maniera obiectiva si onorariul nu va fi conditionat de obiectulul opiniei sau consultantei acordate. Daca pe langa Serviciile de Consultanta vor fi furnizate si Servicii de Agentie, pentru acestea din urma va fi platita o remuneratie separata in baza unui acord prealabil intre client si REALTOR.

  • Standard de Practica 11-4

Competenta necesara conform Articolului 11 se refera la: serviciile contractate intre REALTORI si clientii sau Beneficiarii lor; obligatiile impuse in mod expres de Codul Etic; si obligatiile impuse prin legi sau regulamente.


Articolul 12 (Studii de caz la articolul 12 - engleza)


REALTORII vor fi cinstiti si vor respecta adevarul in toate comunicarile lor legate de imobiliare si vor avea grija intotdeauna sa prezinte o imagine reala in publicitatea realizata, in materialele de marketing si in toate celelalte expuneri publice. REALTORII se vor asigura totodata ca statutul lor de agenti REALTORI este clar exprimat in publicitatea realizata, in materialele de marketing distribuite si in orice alte aparitii publice si ca destinatarii tuturor comunicarilor imobiliare sunt sau au fost informati ca respectivele comunicari provin de la un REALTOR.

  • Standard de Practica 12-1

REALTORII pot utiliza termenul “gratuit” sau alti termeni similari in publicitatea lor sau in alte expuneri publice, cu conditia ca toate conditiile privind disponibilitatea produsului sau serviciului oferit sa fie dezvaluite in acelasi moment.

  • Standard de Practica 12-2

REALTORII pot sa isi prezinte serviciile ca “gratuite” sau fara cost chiar daca ei se asteapta sa fie remunerati din alta sursa decat clientul, cu conditia ca aceasta posibilitate ca REALTORUL sa primeasca o remunerare de la o terta parte sa fie dezvaluita explicit in acelasi moment.

  • Standard de Practica 12-3

Oferirea de bonusuri, premii, discounturi sau alte stimulente pentru a lista, vinde, cumpara sau inchiria nu este, prin natura ei, neetica, chiar daca primirea beneficiului este conditionata de listarea, vanzarea, cumpararea sau inchirierea prin REALTORUL care a facut oferta. Totusi, REALTORII trebuie sa exercite grija si impartialitate atunci cand realizeaza o astfel de publicitate sau alt fel de expuneri publice sau private, in asa fel incat orice parte interesata in primirea sau care in alt mod beneficiaza de oferta REALTORULUI, sa aiba o intelegere clara, completa si detaliata a tuturor termenilor si conditiilor ofertei. Oferirea oricarui stimulent de afaceri se supune limitarilor si restrictiilor legale precum si obligatiilor etice stabilite prin orice Standard de Practica aplicabil.

  • Standard de Practica 12-4

REALTORII nu vor oferi proprietati la vanzare/ inchiriere si nu vor promova proprietati fara a fi imputerniciti in acest sens de Vanzatori. Atunci cand actioneaza ca Agenti/Brokeri de listing sau ca Subagenti, REALTORII nu vor solicita un pret diferit de cel convenit cu Vanzatorul.

  • Standard de Practica 12-5

REALTORII nu vor face face reclama si nu vor permite niciunei persoane angajate sau Afiliate lor sa faca reclama proprietatilor listate prin niciun mijloc media (de exemplu pe Internet, prin materiale tiparite, in ziare, la radio, televiziune etc.), fara a dezvalui intr-un maniera clara numele Agentiei Imobiliare la care sunt Afiliati.

  • Standard de Practica 12-6

Atunci cand fac reclama pentru Proprietati Imobiliare nelistate de vanzare/inchiriere, dar asupra carora detin un drept real sau de proprietate, REALTORII vor dezvalui statutul lor dublu de Vanzatori si in acelasi timp de REALTORI sau agenti REALTORI.

  • Standard de Practica 12-7

Numai REALTORII care au participat la tranzactie ca Agent/Broker de Listing si ca Agent Colaborator pot pretinde ca au “vandut” Proprietatea. Un Agent de Vanzare poate pune pe Proprietate semnul “vandut” numai cu acordul Agentului/Brokerului de listing; un asemenea semn va putea fi afisat pe perioada cuprinsa intre incheierea precontractului si autentificarea contractului de vanzare- cumparare.

  • Standard de Practica 12-8

Obligatia de a prezenta o imagine reala in expunerile publice se refera si la informatiile prezentate, furnizate sau afisate pe website-urile REALTORILOR. REALTORII vor face eforturi rezonabile pentru a se asigura ca informatia de pe website-urile lor este actualizata. Atunci cand vor afla ca anumite informatii de pe website-ul lor nu mai sunt actuale sau sunt inexacte, REALTORII le vor corecta cu promptitudine.

  • Standard de Practica 12-9

Website-urile firmelor REALTORILOR,website-urile REALTORILOR precum si ale agentilor nemembri APAIR Afiliati firmelor REALTORILOR vor dezvalui intr-un mod clar numele firmei si datele licentei profesionale obligatorii, daca licentierea este impusa de lege.

  • Standard de Practica 12-10

Obligatia REALTORILOR de a prezenta o imagine reala in publicitatea si expunerile lor publice se refera si la URL- urile si numele de domenii de Internet pe care ei le utilizeaza, fiindu-le interzise REALTORILOR urmatoarele:

      1. implicarea in framing-ul (incorporarea in propriul
      2. site) neautorizat sau inselator al unor website-uri de agentii imobiliare;
      3. manipularea (de exemplu prezentarea continutului realizat de altii) informatiilor de listing in orice modalitate de natura a insela sau induce in eroare;
      4. folosirea inselatoare a meta tag-urilor, cuvintelor
      5. cheie sau a altor procedee/metode pentru a directiona, conduce sau redirectiona traficul de Internet, sau pentru a ii induce in eroare pe consumatori prin orice alta modalitate.
  • Standard de Practica 12-11

REALTORII care intentioneaza sa faca publice sau sa vanda informatii despre consumatori, obtinute prin Internet, vor dezvalui intr-un mod clar aceasta posibilitate.

  • Standard de Practica 12-12

Le este interzis REALTORILOR:

      1. sa utilizeze URL-uri sau nume de domenii de Internet care nu prezinta o imagine reala, sau
      2. sa inregistreze URL-uri sau nume de  domenii care, daca ar fi utilizate nu ar prezenta imaginea reala.
  • Standard de Practica 12-13

Obligatia de a prezenta o imagine reala in publicitate, marketing si in expunerile publice le interzice REALTORILOR sa utilizeze si sa afiseze alte certificari si calificari profesionale decat cele pe care le detin in realitate.


Articolul 13 (Studii de caz la articolul 13 - engleza)


REALTORII nu se vor angaja in activitati care ar reprezenta practicarea neautorizata a profesiei juridice iar atunci cand este in interesul oricareia dintre partile participante la tranzactie, le vor recomanda acestora sa apeleze la consultanta juridica specializata.


Articolul 14 (Studii de caz la articolul 14 - engleza)


Atunci cand sunt acuzati de practici neetice sau solicitati sa prezinte dovezi sau sa coopereze sub orice forma, in orice actiune sau investigatie privind standardele profesionale, REALTORII vor pune toate datele relevante la dispozitia forurilor in drept ale Asociatiei Locale sau organizatiei Afiliate APAIR in care sunt membri (sau daca sunt Membri Individuali ai APAIR la dispozitia APAIR) si nu vor face nimic de natura a perturba sau obstructiona astfel de actiuni de investigare.

  • Standard de Practica 14-1

REALTORII nu vor fi supusi unor actiuni disciplinare in mai mult de o Asociatie Locala sau organizatie Afiliata in care ei sunt membri, cu privire la posibile incalcari ale Codului Etic care au loc in legatura cu aceeasi tranzactie sau cu acelasi eveniment.

  • Standard de Practica 14-2

REALTORII nu vor dezvalui sau distribui fara autorizare  informatii  privind  acuzatiile,  concluziile sau decizia la care s-a ajuns in urma unei audieri sau unei contestatii in privinta unei probleme de etica profesionala.

  • Standard de Practica 14-3

Ca urmare a unei cereri de arbitraj, a unei plangeri privind incalcarea eticii profesionale sau a marturiei date in fata unui tribunal, REALTORII nu vor obstructiona procedurile de investigare a standardelor profesionale prin initierea sau amenintarea cu initierea de actiuni legale impotriva oricarei parti implicate sau a martorilor ei, pretinzand pentru savarsirea de infractiuni de felul calomniei sau defaimarii,

  • Standard de Practica 14-4

REALTORII nu vor impiedica in mod intentionat investigatiile sau actiunile disciplinare ale Asociatiei Locale sau ale APAIR, prin introducerea de multiple reclamatii privind etica profesionala, bazate pe acelasi eveniment sau aceeasi tranzactie.


Indatoririle fata de REALTORI®


Articolul 15 (Studii de caz la articolul 15 - engleza)


REALTORII nu vor  face  cu buna stiinta sau din neglijenta declaratii false sau inselatoare despre concurenti, despre afacerile lor sau despre practicile de afaceri ale concurentilor.

  • Standard de Practica 15-1

REALTORII nu vor introduce, cu buna stiinta sau din neglijenta, reclamatii false sau nefondate vizand etica profesionala.

  • Standard de Practica 15-2

Obligatia de a nu face declaratii false sau inselatoare despre afacerile si practicile de afaceri ale concurentilor include obligatia de a nu repeta, retransmite sau republica cu buna stiinta declaratiile false sau inselatoare facute de altii. Aceasta obligatie este valabila indiferent daca declaratiile false sau inselatoare sunt repetate in persoana, in scris, prin mijloace electronice (de exemplu pe Internet), sau prin orice alte mijloace.


Articolul 16 (Studii de caz la articolul 16 - engleza)


REALTORII nu se vor angaja in nici o practica si nu vor intreprinde nici o actiune care sa fie incompatibila cu Contractele de Listing, cu Contractele  de  Agentie  Exclusiva  pentru Cumparare sau cu alte contracte exclusive pe care alti REALTORI le au cu clientii lor.

  • Standard de Practica 16-1

Articolul 16 nu isi propune sa interzica practicile de afaceri agresive sau inovatoare care sunt etice, si nu interzice diferentierea fata de ceilalti REALTORI in ceea ce priveste comisioanele, tarifele, remunerarea sau alte forme de plati sau cheltuieli.

  • Standard de Practica 16-2

Articolul 16 nu le interzice REALTORILOR sa faca anunturi generalizate catre potentialii clienti, care sa descrie serviciile lor si conditiile de colaborare, chiar daca unii dintre destinatari au intrat deja in Relatii de Agentie sau in alte tipuri de relatii exclusive cu un alt REALTOR. Sunt considerate generalizate pentru scopul prezentului standard: o propaganda telefonica generalizata, difuzarea sau distribuirea generalizata de corespondenta adresata tuturor persoanelor dintr-o anumita arie geografica, dintr-o anumita profesie, afacere, club sau organizatie, sau dintr-un alt grup sau o alta categorie.


Articolul 16 isi propune sa identifice ca neetice doua tipuri principale de solicitari:


  • In primul rand, solicitarile telefonice sau personale adresate Vanzatorilor identificati printr-un semn “de vanzare”, printr- o compilatie MLS sau printr-un alt serviciu de informare ca si-au listat exclusiv proprietatea cu un alt REALTOR;

si

  • In al doilea rand, scrisorile sau alte forme de solicitari scrise adresate Vanzatorilor ale caror Proprietati sunt listate exclusiv cu un alt REALTOR, atunci cand aceste solicitari nu fac parte dintr-o distributie generalizata, ci sunt directionate special catre proprietari identificati prin compilatii de listinguri curente, prin semne “de vanzare” sau “de inchiriere”, sau prin alte surse de informatii care conform Articolului 3 sau Regulilor Serviciului de Listare Multipla trebuie sa fie puse la dispozitia celorlalti REALTORI prin ofertele de subagentie sau cooperare.
  • Standard de Practica 16-3

Articolul 16 nu le interzice REALTORILOR sa contacteze clientul altui REALTOR cu scopul de a ii oferi sau de a incheia un contract pentru a furniza un alt tip de serviciu imobiliar, total diferit de tipul de serviciu furnizat in prezent de celalalt REALTOR (ex. administrarea de proprietati e total diferita fata de serviciile de reprezentare/ intermediere imobiliara) sau cu scopul de a ii oferi acelasi tip de serviciu dar pentru o alta proprietate decat cea care formeaza obiectul contractelor exclusive ale celuilalt REALTOR. Cu toate acestea, REALTORII nu pot folosi informatia primita printr-un Serviciu de Listare Multipla sau prin orice alta oferta de cooperare pentru a contacta cientii altor REALTORI, chiar daca le este permis sa le faca clientilor respectivi genul acela de oferte de servicii.


  • Standard de Practica 16-4

REALTORII nu vor solicita incheierea unui contract pentru o Proprietate Imobiliara care este in prezent listata exclusiv cu un alt agent. Totusi, daca agentul respectiv, atunci cand este intrebat de catre REALTOR, refuza sa dezvaluie natura contractului sau cu Vanzatorul (ex., Contract de Reprezentare Exclusiva, Contract Exclusiv, Contract Unic, Contract Deschis sau o alta forma de relatie contractuala intre agentia imobiliara si client), REALTORUL poate sa il contacteze pe Vanzator pentru a obtine astfel de informatii si poate discuta conditiile in care REALTORUL ar putea sa incheie un contract in viitor, sau ar putea sa incheie un contract pentru proprietatea imobiliara respectiva care sa intre in vigoare la expirarea contractului exclusiv actual.

  • Standard de Practica 16-5

REALTORII nu vor solicita incheierea unor contracte de la Cumparatorii care sunt parte intr-un contract de Agentie Exclusiva pentru Cumparare sau intr-un alt tip de contract exclusiv pentru cumparare/ inchiriere. Totusi, daca dupa ce a fost intrebat de un REALTOR agentul respectiv refuza sa dezvaluie natura contractului sau exclusiv cu Cumparatorul, REALTORUL poate sa il contacteze pe Cumparator pentru a obtine astfel de informatii si REALTORUL poate fie sa discute conditiile in care ar putea sa incheie in viitor un contract cu respectivul Cumparator, fie sa incheie un contract cu respectivul Cumparator care sa intre in vigoare la expirarea contractului exclusiv existent.

  • Standard de Practica 16-6

Atunci cand REALTORII sunt contactati de clientul altui REALTOR cu privire la crearea unei relatii exclusive pentru furnizarea aceluiasi tip de serviciu si daca REALTORII nu au initiat in mod direct sau indirect aceste discutii, ei pot fie sa discute conditiile in care ar putea incheia un asemenea contract in viitor, fie sa incheie un contract care sa intre in vigoare la expirarea contractului exclusiv existent.

  • Standard de Practica 16-7

Faptul ca o persoana a angajat un REALTOR ca Agent sau Broker exclusiv pentru una sau mai multe tranzactii trecute nu ii impiedica pe alti REALTORI sa solicite afacerile viitoare ale unei astfel de persoane.

  • Standard de Practica 16-8

Faptul ca s-a incheiat un contract exclusiv cu un REALTOR nu le interzice si nu ii opreste pe alti REALTORI sa incheie un astfel de contract dupa expirarea celui anterior.

  • Standard de Practica 16-9

Inainte de a incheia un contract cu o persoana, REALTORII au obligatia de a face eforturi rezonabile, din proprie initiativa, pentru a stabili daca respectiva persoana este parte intr-un contract exclusiv aflat in vigoare si avand ca obiect acelasi tip de serviciu imobiliar.

  • Standard de Practica 16-10

REALTORII actionand ca Agenti/ Brokeri exclusivi ai Cumparatorului, vor declara aceasta relatie catre Agentul Vanzatorului de la primul contact realizat in interesul respectivului Cumparator si vor furniza confirmarea scrisa a acestei declaratii catre Agentul Vanzatorului nu mai tarziu de data semnarii unui precontract de vanzare-cumparare sau a unui contract de inchiriere.

  • Standard de Practica 16-11

Atunci cand nu exista un Agent al Vanzatorului, REALTORII actionand ca Agenti/Brokeri exclusivi ai Cumparatorului vor declara aceasta relatie catre Vanzator, la primul contact pe care il vor avea cu acesta in legatura cu respectivul Cumparator, si vor furniza Vanzatorului confirmarea scrisa a acestei declaratii cel mai tarziu la semnarea precontractului de vanzare-cumparare sau a contractului de inchiriere.


REALTORII vor face orice solicitare privind remuneratia asteptata de la Vanzator la primul contact cu acesta.

  • Standard de Practica 16-12

REALTORII actionand ca Agenti/ Brokeri ai Vanzatorilor sau ca Subagenti ai Agentilor de Listing vor dezvalui aceasta relatie Cumparatorului imediat ce va fi posibil si vor furniza Cumparatorului o  confirmare  scrisa  a  acestei  relatii  inainte  de semnarea unui precontract de vanzare-cumparare sau a unui contract de inchiriere.

  • Standard de Practica 16-13

Toate tratativele privind Proprietatile listate cu contracte exclusive si toate tratativele cu Cumparatorii care sunt parte intr-un contract exclusiv se vor face doar prin Agentul/ Brokerul exclusiv al Vanzatorului sau al Cumparatorului, si nu direct cu clientul; exceptie este situatia in care Agentul/ Brokerul exclusiv al Vanzatorului / Cumparatorului si-a dat acordul, ca si situatia cand tratativele sunt initiate de catre client.


Inainte de a furniza servicii substantiale (precum intocmirea unei Oferte de cumparare sau prezentarea unei analize comparative de piata) catre clientii potentiali, REALTORII ii vor intreba pe acestia daca sunt in prezent parte intr-un contract exclusiv. REALTORII nu vor furniza cu buna stiinta servicii substantiale privind o potentiala tranzactie catre clientii potentiali care au incheiate contracte exclusive, decat cu acordul Agentului/ Brokeului exclusiv al clientului potential sau la solicitarea directa a clientului potential.

  • Standard de Practica 16-14

REALTORII sunt liberi sa intre in relatii contractuale sau sa negocieze cu Vanzatori si/sau Cumparatori care nu sunt parte intr-un Contract Exclusiv, fara insa ca prin acest lucru sa determine cu intentie ca acestia sa plateasca mai mult de un comision, decat cu acordul lor prealabil dat in cunostinta de cauza.

  • Standard de Practica 16-15

In Tranzactiile realizate in cooperare, REALTORII vor remunera Agentiile Colaboratoare si nu il vor remunera si nici nu ii vor oferi remuneratie, direct sau indirect, vreunui REALTOR Afiliat sau angajat al altei agentii imobiliare, decat cu informarea si acordul prealabil expres al reprezentantului legal al Agentiei Colaboratoare.

  • Standard de Practica 16-16

REALTORII, actionand ca Subagenti sau ca Agenti sau Brokeri ai Cumparatorului, nu vor folosi conditiile unei Oferte de Cumparare/ Inchiriere pentru a incerca sa modifice oferta de remunerare a Agentului/Brokerului  de  listing  adresata S u b a g e n t i l o r s a u A g e n t i l o r / B r o k e r i l o r Cumparatorilor si nici nu vor conditiona inaintarea unei Oferte de Cumparare/ Inchiriere de obtinerea acordului Agentului/Brokerului de listing de a modifica Oferta de Remunerare.

  • Standard de Practica 16-17

REALTORII actionand ca Subagenti sau ca Agenti/ Brokeri ai Cumparatorilor, nu vor incerca sa extinda oferta de cooperare si/sau remunerare a unui Agent/Broker de listing catre alti agenti, fara acordul Agentului/Brokerului de listing.

  • Standard de Practica 16-18

REALTORII nu vor folosi informatiile obtinute de la Agentii/Brokerii de listing, prin ofertele de cooperare facute prin Serviciile de Listare Multipla sau prin alte oferte de cooperare, pentru a recomanda clientii Agentilor/Brokerilor de Listing catre alti agenti si nici pentru a incheia un contract pentru Cumparare cu clientii Agentilor/Brokerilor de listing, decat daca o astfel de utilizare este autorizata de catre Agentii/Brokerii de listing.

  • Standard de Practica 16-19

Semnele care arata ca o proprietate este de vanzare, de inchiriat sau pentru schimb nu vor fi plasate pe Proprietate fara acordul Vanzatorului.

  • Standard de Practica 16-20

Inainte sau dupa incetarea relatiei cu Agentia Imobiliara la care sunt Afiliati, REALTORII nu ii vor determina pe clientii acesteia sa anuleze Contractele Exclusive incheiate intre client si Agentia Imobiliara respectiva. Aceasta nu ii impiedica pe reprezentantii legali ai Agentiilor Imobiliare sa incheie acorduri cu REALTORII Afiliati, privind cesionarea Contractelor  Exclusive pe care REALTORUL in cauza le deserveste.


Articolul 17 (Studii de caz la articolul 17 - engleza)


In cazul aparitiei unor litigii contractuale sau a acelor litigii necontractuale expres definite in Standardul de Practica 17- 4, intre REALTORII reprezentanti ai unor agentii imobiliare sau intre agentiile imobiliare pe care le reprezinta, litigii decurgand din relatia lor ca REALT ORI reprezentanti de agentii imobiliare, REALTORII reprezentanti de agentii imobiliare convin sa supuna respectivele litigii Arbitrajului Asociatiei locale membre sau Partenere APAIR din care fac parte, sau daca nu sunt membri intr-o Asociatie Locala membra sau Partenera APAIR, Arbitrajului APAIR, conform regulilor de arbitraj ale APAIR sau ale Asociatiei Locale, cu excluderea, pentru judecarea acestor litigii, a competentei materiale a instantelor judecatoresti. Decizia Completului de Arbitraj este definitiva si obligatorie.

Vor putea fi de asemenea supuse Arbitrajului APAIR sau al Asociatiei Locale din care REALTORII fac parte si litigiile de natura patrimoniala dintre Agentiile Imobiliare pe care REALTORII le reprezinta si clienti, in situatia in care o clauza compromisorie este convenita de catre parti prin contract sau o Conventie Arbitrala este incheiata de catre parti ulterior incheierii contractului intre Agentia Imobiliara si client.


Obligatia de a supune litigiile Arbitrajului prevazuta de prezentul Articol include obligatia REALTORILOR reprezentanti legali de agentii imobiliare de a determina propriile firme sa supuna litigiile respective Arbitrajului si sa accepte Decizia definitiva si obligatorie a Completului de Arbitraj.

  • Standard de Practica 17-1

Fapta REALTORULUI reprezentant legal al Agentiei Imobiliare care adreseaza o cerere de chemare in judecata intr-o materie care, conform prevederilor acestui Articol, este de competenta Arbitrajului, constituie o incalcare a obligatiei de a supune litigiul arbitrajului conform prezentului Articol.

  • Standard de Practica 17-2

Articolul 17 nu ii obliga pe REALTORI sa supuna litigiul Arbitrajului in acele situatii in care toate partile implicate in litigiu notifica APAIR sau Asociatia Locala competenta ca au decis sa nu supuna litigiul Arbitrajului asociatiei respective.

  • Standard de Practica 17-3

REALTORII care au doar calitatea de parti intr-o tranzactie imobiliara nu sunt obligati sa supuna Arbitrajului litigiile cu alti REALTORI, in lipsa unei intelegeri scrise exprese in aceasta privinta.

  • Standard de Practica 17-4

Litigiile ne-contractuale care se supun Arbitrajului conform prezentului Articol 17 sunt:

Atunci cand o Firma de Listing a remunerat o Agentie Colaboratoare si o alta Agentie Colaboratoare sustine la randul sau ca a fost Cauza Determinanta a vanzarii sau inchirierii. In astfel de cazuri reclamantul poate sa cheme prima Agentie Colaboratoare ca parata si arbitrajul poate sa aiba loc fara ca Firma de Listing sa fie citata ca parata. Atunci cand arbitrajul are loc intre doua (sau mai multe) Agentii Colaboratoare, iar Firma de Listing nu este parte, suma in disputa si suma oricarei despagubiri sunt limitate la suma platita paratului de catre  Firma de Listing  plus  sumele achitate sau scutite de la plata unei parti din tranzactie la indicatia paratului. Daca cererea de arbitrare este facuta impotriva Firmei de listing, aceasta poate sa cheme in garantie prima Agentie Colaboratoare. In oricare din  cazuri  decizia Completului de Arbitraj cu privire la Cauza Determinanta a Tranzactiei va fi finala cu privire la toate pretentiile prezente sau viitoare ale partilor privind remunerarea rezultand din Tranzactia respectiva realizata in colaborare.


Atunci cand o Agentie Colaboratoare a fost remunerata de Vanzator, si nu de catre Firma de Listing, iar Firma de Listing, ca rezultat, a redus remuneratia datorata de catre Vanzator si, ulterior unor astfel de actiuni, o alta Agentie Colaboratoare sustine ca a fost Cauza Determinanta a vanzarii sau inchirierii. In astfel de cazuri reclamantul poate sa cheme prima Agentia Colaboratoare ca parata si arbitrajul se poate desfasura fara ca Firma de Listing sa fie citata ca parata. Atunci cand arbitrajul are loc intre doua (sau mai multe) Agentii Colaboratoare iar Firma de Listing nu este parte, suma in disputa si suma oricarei despagubiri sunt limitate la suma platita paratului de catre Vanzator plus sumele achitate sau scutite de la plata unei parti din tranzactie la indicatia paratului. Daca cererea de arbitrare este facuta impotriva Firmei de Listing, aceasta poate sa cheme in garantie prima Agentie Colaboratoare. In ambele situatii, decizia Completului de Arbitraj privind Cauza Determinanta a Tranzactiei va fi finala cu privire la toate pretentiile prezente si viitoare ale partilor pentru remunerarea rezultand din Tranzactia respectiva realizata in colaborare.


Atunci cand o Agentie Colaboratoare a fost remunerata de Cumparator si, ca rezultat, Firma de Listing a redus remuneratia datorata de catre Vanzator si, ulterior unor astfel de actiuni, o alta Agentie Colaboratoare sustine ca a fost Cauza Determinanta a vanzarii sau inchirierii. In astfel de cazuri reclamantul poate sa cheme prima Agentie Colaboratoare ca parat si se poate trece la arbitraj fara ca Firma de Listing sa fie chemata ca parat. Daca cererea de arbitrare este facuta impotriva Firmei de Listing, aceasta poate chema in garantie prima Agentie Colaboratoare. In ambele situatii decizia Completului de Arbitraj privind Cauza Determinanta a Tranzactiei va fi finala cu privire la toate pretentiile prezente sau viitoare ale partilor pentru remuneratia rezultand din Tranzactia respectiva realizata in cooperare.


Atunci cand doua sau mai multe agentii imobiliare pretind ca au dreptul la remuneratie in baza unor Contracte Deschise incheiate cu un Vanzator care este de acord sa participe la arbitraj (sau solicita sa supuna litigiul Arbitrajului) si sa se supuna deciziei Completului de Arbitraj. In cazurile cand una dintre agentiile imobiliare care au Contracte Deschise cu Vanzatorul a fost remunerata de catre Vanzator, cealalta agentie imobiliara in calitate de reclamant, poate chema prima agentie imobiliara ca parat si arbitrajul poate avea loc intre agentiile imobiliare.


Cand o Agentie Colaboratoare a fost remunerata de Vanzator si nu de Firma de Listing, iar Firma de Listing, ca rezultat, a redus remuneratia datorata ei de Vanzator si, ulterior acestor actiuni, Firma de Listing pretinde ca ea insasi a fost Cauza Determinanta a vanzarii sau inchirierii. In astfel de cazuri arbitrajul se va purta intre Firma de Listing si Agentia Colaboratoare iar suma in litigiu este limitata la suma reducerii de remuneratie pe care Agentia de Listing a suportat-o.

  • Standard de Practica 17-5

Obligatia de a supune litigiile arbitrajului conform prezentului Articol 17 se refera si la litigiile intre REALTORII reprezentanti de agentii imobiliare apartinand unor Asociatii Locale membre sau Partenere APAIR diferite, caz in care, in lipsa unui acord intre asociatiile respective privind arbitrajul, REALTORUL care solicita arbitrajul trebuie sa fie de acord sa supuna litigiul spre arbitrare la Asociatia paratului, sa se deplaseze, sa participe si sa se supuna deciziei Completului de Arbitraj de la Asociatia paratului, daca Asociatia paratului decide ca exista un litigiu arbitrabil.


Note Explicative


Cititorii acestui Cod Etic trebuie sa cunoasca urmatoarele politici care au fost aprobate de catre Consiliul Director al Asociatiei Profesionale a Agentilor Imobiliari din Romania.


Atunci cand se depune o reclamatie cu privire la o presupusa incalcare a Codului Etic de catre un REALTOR, acuzatia trebuie exprimata ca o reclamatie privind incalcarea unuia sau mai multor Articole ale Codului Etic. Standardele de Practica pot fi citate in sustinerea acuzatiei.


Standardele de Practica au rolul de a clarifica obligatiile etice impuse de diferitele Articole si de a le completa, si nu de a inlocui Interpretarile de Caz si Interpretarile Codului Etic.


Consiliul Director al Asociatiei Profesionale a Agentilor Imobiliari din Romania aproba periodic modificari ale Standardelor de Practica existente precum si noi Standarde de Practica. Cititorii sunt sfatuiti sa se asigure ca utilizeaza cea mai recenta forma a Codului Etic.




SelectionFile type iconFile nameDescriptionSizeRevisionTimeUser
Ċ
Vizualizaţi Descărcaţi
Codul Etic si Standardele de Practica ale Asociatiei Profesionale a Agentilor Imobiliari din Romania   242k v. 1 17 mai 2016, 06:44 APAIR Romania